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賈康:不認同房地產“寒冬論”“拐點論”

2018年10月19日10:53   來源:新京報

  西楚網訊 萬科喊出“活下去”、多地樓盤打折促銷、“金九銀十不再”······近期的房地產市場話題不斷。如何看待當前的市場、房地產未來的市場地位如何、三四線城市的市場是否有泡沫?

  新京報就這些問題采訪了財政部財政科學研究所原所長、華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康。在賈康看來,現在的市場調整,仍然是新一輪的“打擺子”過程中的波動,房地產業仍將是中國經濟的支柱產業。此外,他還表示,目前一線城市已經沒有了泡沫,部分三四線城市顯現出了可能的泡沫化特征。

  對于行政手段的調控政策,賈康認為行政手段的調控治標不治本,關鍵是要在基礎性制度建設方面做出應有的實事,調控迫切需要進行階段轉換。

  “一些局部市場的變化并不能直接代表全局”

  新京報:不少人提出房地產業寒冬將至或者市場將迎來拐點,你如何看當前的市場?

  賈康:萬科郁亮此前說房地產行業從“黃金時代”進入了“白銀時代”。現在萬科喊出“活下去”,比照郁亮的說法,是不是現在的市場進入把生存下去作為任務和挑戰的“黑鐵時代”?

  “白銀時代”仍是“含金量”很高的時代,但市場分化已趨明顯,不是所有的房地產開發主體都賺錢了,有些可能無錢可賺。而從“白銀時代”往下轉入的“黑鐵時代”,市場仍然有賺錢的機會,但要應對更激烈的競爭,賺錢更不那么容易了。那么,房地產市場是不是演變到要打開新的“黑鐵時代”?從中國總體情況看,我覺得這樣的認識還是過于簡單化了。

  的確,最近廈門的房地產市場在降價,也有一些一二線城市市場在“變冷”。但一二線城市的價位總體相對穩定,只是出現了交易不活躍、市場偏冷的跡象。這種現象主要源于此前行政性手段的調控,加上各種不明朗的猜測和困惑交織,出現了成交量下降、“金九銀十”不再的冷淡現象。可以說,這樣的低迷和冷淡,是硬壓出來的局面,并不能表明一線城市的房地產市場根本性的拐點已到,以及未來房地產市場就沒有前景了。

  地方政府在“打擺子”式調控中,已經走了好幾輪。從過去的經驗看,到了某一個臨界點之后,地方政府可能就不得不放松限制。而且,房地產市場要適應城鎮化發展的大勢,要適應人民群眾對包括住房在內的美好生活的追求,客觀上要求放松行政性手段的管制,使得供給側更多的差異化供給涌流出來。此外,客觀地看,地方政府的財政收入和房地產也有內在關聯,需理性處理相關的財源建設機制。

  當然,并不能否認的是,在一些局部地區確實需要有階段性下調這樣的修正。但從全局來看,中國的房地產業遍布700多個大中小城鎮區域,在市場分化的背景下,一些局部市場的變化并不能直接代表全局。

  總體來說,沒有理由認為中國房地產業現在已出現了一去不回頭的拐點,現在的市場調整,仍然是在市場分化明顯的特征下,新一輪的“打擺子”過程中出現的波動。在“打擺子”式的新一輪波動中談論根本性拐點的意義,就明顯不足,我不認同房地產業“寒冬論”、“拐點論”說法。

  “房地產仍將是中國經濟的支柱產業”

  新京報:按照你剛提到的說法,房地產未來仍將是中國經濟的支柱產業?

  賈康:從中國城鎮化發展的縱深和空間看,把戶籍人口的城鎮化率(42%),結合著考慮常住人口的城鎮化率(58%),中國真實的城鎮化水平充其量50%,未來還有20個點左右的城鎮化高速發展期,房地產一定仍將是中國經濟的支柱產業。房地產的供給必須適應未來還會有幾億人從農村進入城市,同時居民在收入水平提高過程中,對居住的要求還會升級,這種對大量房地產的有效供給的需求是大勢所趨。從這個意義上看,不走完城鎮化的高速發展期,談論“市場一去不回頭的調整”這個拐點論的說法,沒有道理。

  如果把房地產的支柱作用發揮好,會帶來很多正面的效應;發揮不好,會引起民眾的不滿、損害經濟社會發展。所以,房地產業不光是經濟的支柱產業,而且要特別注意,是要能夠使國民經濟得到健康發展的重點支柱產業。

  在城鎮化高速發展中,城鎮區域的國土開發、不動產優化配置,以及這種開發優化配置過程中的有效供給,需要有更高水平的結構優化處理方案,這個優化機制就是長效機制。這一機制的建立涉及土地制度、住房制度、投融資制度、房地產稅制度等領域,這些制度改革要能夠使得房地產業更好地發揮正面的支柱作用,而不是屢屢帶來困擾和壓力。

  新京報:從今年情況看,房地產市場的表現是否會對經濟有影響?

  賈康:有人對今年的市場看法比較悲觀,這是因為有像廈門這種城市在很長一段時間市場發展強勁,突然一下子似乎不行了,還有北京這樣的一線城市市場成交量大降,再加上地產商打出了“活下去”的標語。就全國而言,這仍只是市場分化的一個側面。

  實際上,在部分地方市場低迷的同時,一些調控不到位或者行政手段力度不高的地區,出現了市場熱度上升的情況。比如,一些三四線城市正在顯現新的機會,一些地產商正在這些區域不動聲色地高歌猛進。房地產市場促進了經濟的繁榮,給當地政府帶來一些與房地產業相關的本地收入與百姓就業、轄區繁榮等政績。

  整體看,今年的房地產市場還不會給中國經濟帶來特別大的影響,但其后的調控優化問題應當值得高度重視。

  “部分三四線城市顯現出了可能的泡沫化特征”

  新京報:普通居民最關注房價。大家近兩年討論比較多的是,房地產稅能否抑制房價。

  賈康:房價的變化不是由稅制這一單一因素所決定,是多種因素的合力形成了房價的演變。比如,房地產市場的基礎性制度建設中的土地改革涉及土地的供應,這個和房價有關;投融資制度能不能更好地調動社會資金來增加有效供給,也和房價有關。

  對于房價來說,正常健康的稅制是不可少的因素之一。但它不是唯一的決定因素,不能指望只靠房地產稅這個單打一的方式去解決房價問題。但是,該做的稅制改革不做,該去建立的稅制不去建,一定是不負責任的,房地產稅改革是建立長效機制的必選項。

  新京報:現在三四線城市房價上漲過快,是不是有了泡沫?

  賈康:不能簡單說,一個城市房價漲了多大幅度,就一定是泡沫。從較長時間段來看,中心區房價的總趨勢是上漲的,而且在城鎮化高速發展期,房價上漲幅度要比其他一些形態的商品價格上漲的幅度會更大一些。

  泡沫是模糊的概念,往往是泡沫破滅后,才可以認定此前存在有泡沫。如果總是感覺有泡沫,但泡沫并沒有破裂,它可能還不是我們說的負面意義上的泡沫。

  房地產市場的泡沫,主要伴隨著不良炒作。前些年部分一二線城市的泡沫化問題主要體現在肆無忌憚的炒作、快進快出的短期投機行為,這些炒作推高房價,很容易產生泡沫。而現在在嚴厲的行政手段打壓之下,北上廣深已經沒有了這種肆無忌憚炒作存在的空間。可以說,一線城市目前已沒有什么泡沫可言,可能已傷及剛需和一部分改善性需求了。

  總體看,不能說三四線城市普遍出現泡沫化的壓力。確實,我們現在接觸到的一些三四線城市的市場升溫過快、房價猛漲、老百姓不滿意,顯現出了可能的泡沫化特征。如果這些三四線城市沒有更好的經濟手段為主的制度約束,很容易在一定發展階段又落入過度炒作的不良狀態。

  現在不少三四線城市的主要矛盾已不是去庫存,需要警惕的是,不要在市場熱度上來后,重蹈一二線城市的覆轍,一定要借鑒一二線城市的經驗教訓,防患于未然。

  “在基礎制度方面要做出實事,調控迫切需要進行階段轉換”

  新京報:現在看調控是否有必要繼續?

  賈康:房地產調控政策應該能夠實現有效的供給,以滿足人民群眾不同層次的住房需求。

  目前北京這樣的一線城市,一方面,很多人的購買能力只能走保障房的軌道,通過公租房和共有產權房解決住房問題,但目前政策還沒有給出相對理想的全面解決方案;另一方面,因為各種限制,有支付能力的人很多又無法購買改善性住房。

  不能提供有效的、多樣化的供給,不優化供給結構,單純的行政手段的調控治標不治本,還積累不良的副作用。要真正改變治標不治本的局面、真正解決房地產市場問題,要在健全法制的情況下,積極用經濟杠桿的調節替代行政手段,建立起房地產市場的長效機制,在基礎性制度建設方面,要做出應有的實事。這是政府調控中一個迫切需要進行的階段轉換。

  同時必須注意的是,在供給側結構性改革中,要帶出供給體系質量和效率提高的定制化方案。不同的城市、不同的地段、不同的類型,到底怎么認識、怎么看待、怎么樣有合理的對策?一定要有一個高水平的、通盤考慮的定制化解決方案,而不只是一些簡單化的行政手段。

  新京報:但長效機制遲遲沒有落地。

  賈康:長效機制建設是一個攻堅克難、慢變量演變的過程。比如說,房地產稅說了5年之內啟動立法,但何時啟動,現并不清楚,啟動后要走多長時間的立法過程,也不知道。

  制度建設是慢變量的過程,但市場總是動態的,老百姓的需求也往往是等不及的。這種情況下,只能標本兼治,但治本為上,長期的制度建設追求結合短期行政手段調控,要把短期與中長期銜接好。在趕快組織有效的、高水平的供給的同時,大方向是行政手段的調控轉變為經濟手段為主,從而尋求市場的長治久安。

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作者:小編

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